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房屋遭遇拆遷,承租方是否有權分配拆遷款?

發布日期:2020-06-11    作者:朱東陽律師

尚在租賃期內的房屋突然遭遇拆遷,承租方該如何維護自己的合法權益?近日,連云港市中級人民法院二審審結一起租賃合同案件。因房屋租賃合同中有明確約定,承租人獲得了部分補償。
        曾某(出租方、甲方)與房某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃協議書》,約定將曾某所有的倉庫500平米出租給房某使用,雙方除約定租期及租金等具體問題外,還特別約定“租賃因國家規劃終止時,除生產設備及附件歸乙方,對改造部分不能搬出或者損壞,以后凡是涉及拆遷賠償等,均與乙方無關。”合同簽訂后,房某承租涉案房屋并經曾某同意后改造為冷庫并使用至今。后涉案房屋遭遇拆遷征收,房某向曾某主張制冷機、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等項目的拆遷補償費用以及按面積計算搬家費、過渡費、停產停業損失等費用。雙方協商未果遂訴至法院。 
        一審法院認為:根據合同中約定“租賃因國家規劃終止時,除生產設備及附件歸乙方,對改造部分不能搬出或者損壞,以后凡是涉及拆遷賠償等,均與乙方無關。”因此對房某主張的制冷機、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等項目的拆遷補償費用的訴訟請求予以支持。對于房某主張按面積計算搬家費、過渡費、停產停業損失的訴訟請求,一審法院法院未予支持。曾某不服一審判決上訴,二審法院維持了原判決。 
        隨著城市化進程以及舊城改造的不斷推進,拆遷征收中出租人與承租人如何分配拆遷款產生的問題越來越多,應當引起重視。針對此種情況,法官提醒:2011年的《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后,排除了房屋承租人在房屋征收時的主體地位,承租人不再屬于獨立于出租人之外的補償對象。如租賃合同中未明確寫明遭遇拆遷該如何處理,那么承租人可以主張哪些權利?
        1、對于拆遷征收補償款中的搬家費、停產停業損失和過渡費等費用,如承租人實際支出該部分費用或實際造成該部分損失,承租人可以向出租人主張分配該部分款項。
        2、對于裝飾裝修補償費用,應區別能否拆除,對于能拆除的,可以由承租人自行搬離。對于已經與租賃物形成一體的,如果合同尚未到期,那么承租人有權向出租人主張該部分補償款項。如果合同到期后遭遇拆遷征收,原則上該部分物品已歸出租人所有,除非雙方有特別約定。
        3、對于未到期的租金,承租人可向出租人主張退還該部分費用。其余費用,如雙方無特殊約定,應歸出租人所有。人民法院對于上述費用如何分配,將結合當地拆遷補償政策以及租賃履行情況酌情予以認定。為了最大限度保護出租人與承租人的合法利益,法官建議,出租方與承租方應當在簽訂租賃合同時對遭遇拆遷后如何分配拆遷款做明確的約定,以免日后發生矛盾。 
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