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購房合同無效應該怎么辦?

發布日期:2020-06-19    作者:王麗俠律師

對于購房者來說,本來簽訂購房合同是為了更好地維護自己的合法權益,但是,如果所簽訂的購房合同無效,那還有什么用呢?
一、什么情況下購房合同無效?
        1、以欺詐手段簽訂的房地產買賣合同。 
        2、以脅迫的手段簽訂的房地產買賣合同。 
        3、乘人之危而簽訂的房地產買賣合同。 
        4、無民事行為能力人所簽訂的房地產買賣合同。 
        5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產買賣合同。 
        6、惡意串通所簽訂的房地產買賣合同。 
        7、沒有簽訂書面合同又無據可查的房地產買賣合同。 
        8、與法律明文規定不能交易的房地產所簽訂的房地產買賣合同。 
        9、公司產權沒有公司法人和股東(股份制企業)簽字的房地產買賣合同。 
        10、優先購買權人沒有放棄優先購買權的房地產所簽訂的房地產買賣合同。 
        11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經公證處公證的房地產買賣合同。 
        12、非自然人的分支機構所簽訂的房地產買賣合同。
二、購房合同無效怎么辦? 
        我國法律規定,具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任: 
        (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; 
        (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。 
         出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任: 
        (一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明; 
        (二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實; 
        (三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 
        有很多原因都會導致簽訂的購房合同無效,從這點上來看,雖然原則上購房合同在當事人雙方都簽字之后就會成立生效,但如果存在無效情形的話,那此時只能算購房合同成立,不過卻不具有法律效力。 
        購房合同可是房產交易中極為重要的憑證,如果你所簽訂的購房合同無效,那么你的購房交易又怎么得到保證呢?當購房合同無效之后,可以查清導致無效的原因,劃分相應的責任。
一、購房合同無效的法律后果是什么
房屋買賣合同是否無效應由人民法院、仲裁機關確認,而不是由買賣雙方或一方決定。房屋買賣合同被宣告無效后,將產生以下法律后果: 
        (一)相互返還。即由出賣人返還房屋價款,買受人返還房屋; 
        (二)買受人已經實際使用房屋的,應當支付相當于房屋租金的使用費,買受人對房屋進行了裝修的對于裝修價值部分可由出賣人適當給予補償。 
        (三)有過錯的一方應賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失,雙方都有過錯的,應當按照雙方的過錯大小分清雙方責任,各自按照應當承擔的責任分擔損失。 
        (四)在商品房買賣過程中,如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效,則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。 
        (五)因雙方惡意串通,損害國家、集體利益和第三人權益的,應當收繳雙方財產,歸國家所有或返還給第三人。 
        (六)涉及到違法犯罪行為的,則應受到行政或刑事處罰。

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